“อิสรภาพทางการเงิน” หรือไม่ก็ “Passive Income” เป็นคำที่ถูกยกขึ้นมากล่าวอ้างอยู่เสมอ แต่กลับไม่เคยเจอรายละเอียด ว่าจริง ๆ แล้วเจ้าอิสรภาพ หรือ Income นั้น หมายความถึงการมีเงินเท่าไร และต้องได้ผลตอบแทนสักเท่าไร จึงจะก่อให้เกิด income ที่นำมาซึ่งอิสรภาพให้เราได้

แต่ก่อนที่จะลงรายละเอียด จะขอนิยามสักหน่อย ว่าอิสรภาพทางการเงินในที่นี้ ไม่ได้หมายความถึงการมีแล้ว “งอมืองอเท้า” ไม่ทำอะไร แต่หมายถึงการมี “peace of mind” หรือถ้าแปลเป็นไทยง่าย ๆ ก็ “ความสบายใจได้” ว่าอย่างแย่ ๆ เราก็ไม่อดตายล่ะ

ในโอกาสนี้ ก็จะขอยกตัวอย่าง (ตามชื่อบทความ) การสร้าง passive income ที่ให้ผลตอบแทนพอสมพอควร ดีกว่าฝากเงินค่อนข้างเยอะ สามารถนำมาซึ่งอิสรภาพและ peace of mind ของเราได้

หลายท่านคงพอจะเคยได้ยินชื่อ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund หรือ prop fund) กันมาบ้างแล้ว ซึ่งก็คือกองทุนที่มีรายได้เป็นค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น ค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ค่าเช่าพื้นที่ในสนามบิน ค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรม ค่าเช่าพื้นที่โรงแรม ฯลฯ โดยเจ้า prop fund นี้ แบ่งเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ คือ

(1) ประเภท Leasehold หรือถือสิทธิการเช่า prop fund ประเภทนี้ เรียกภาษาชาวบ้านง่าย ๆ ก็คือ “กองทุนเซ้ง” หรือเช่าระยะยาว ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างแท้จริง แค่มีสิทธิในการเก็บกินผลประโยชน์ภายในช่วงเวลาที่เช่าเท่านั้น

(2) ประเภท Freehold หรือถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาด สามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินได้ต่อเนื่องไปไม่มีวันสิ้นสุด

(3) ประเภท Freehold + Leasehold หรือผสมกันทั้งแบบเซ้งและมีกรรมสิทธิ์ เช่น ในกองทุนมีโรงงานอยู่ 10 แห่ง 5 แห่งเป็นแบบเซ้งมา ส่วนอีก 5 แห่งเป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาด

ผลประโยชน์ที่ผู้ลงทุนใน prop fund จะได้รับก็คือ “เงินปันผล” ซึ่ง prop fund ส่วนใหญ่จะจ่ายออกมาอย่างสม่ำเสมอทุก ๆ ไตรมาส ไม่ต้องรอปีละครั้งเหมือนหุ้นหลาย ๆ ตัว

อัตราเงินปันผลของกองทุน prop fund แต่ละประเภท จะต่างกันไปตามศักยภาพของสินทรัพย์และราคาของกองทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ (ใช่ครับ กองทุนพวกนี้ เกือบทั้งหมด เคาะซื้อขายได้ผ่านตลาดหลักทรัพย์ ไม่ต่างกับหุ้น) ซึ่งเท่าที่สังเกตในปัจจุบัน จะอยู่ในช่วง 4%-8% ต่อปี

อย่างไรก็ดี กองทุนประเภท Leasehold นั้นมีอายุจำกัด ตามอายุเซ้งที่เหลืออยู่ และ ณ ตอนสิ้นสุดอายุเซ้งนั้น มูลค่ากองทุนจะเหลือศูนย์ แต่กองทุนนี้ก็มีจุดเด่นที่ว่า เงินปันผลที่ได้ในแต่ละปี จะสูงกว่ากองทุนประเภท freehold เพราะราคาที่ซื้อขายกันในตลาดได้ชดเชยข้อจำกัดเรื่องอายุไว้ด้วย (คนรู้ว่าเดี๋ยวจะมีหมดอายุ ทำให้ราคาตลาดคงอยู่ที่ระดับหนึ่ง ซึ่งจะได้อัตราเงินปันผลคู่ควรกับสภาพของมัน ไม่สูงไปกว่านี้)

ส่วนกองทุนประเภท Freehold นั้น เราจะได้รับปันผลไปเรื่อย ๆ ชั่วลูกชั่วหลาน ตราบใดที่ธุรกิจของกองทุนนั้นยังดำเนินต่อไปได้ 

ในที่นี้ จึงจะนำตัวอย่างของ prop fund ประเภท Freehold ล้วน ๆ สัก 3 กอง มาให้ดูเป็นตัวอย่างของการสร้าง passive income ซึ่งสามารถพาเราไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้ ไม่มากก็น้อย

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศรีพันวา (รหัสใน SET คือ SPWPF) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือ โรงแรมศรีพันวา (อันลือลั่น !!) และรายได้ของกองทุนนี้ก็มาจากค่าที่พักที่นักท่องเที่ยวจ่ายให้โรงแรมนั่นเอง ใครที่มีกองทุนนี้ ประหนึ่งว่าเราเป็นเจ้าของโรงแรมเลยก็ว่าได้ (จริง ๆ ก็ใช่ แค่ไม่ได้ถือหุ้นส่วนใหญ่เท่านั้นเอง) … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.6912 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 9.95 บาท คิดเป็นอัตราเงินปันผล 6.95% ต่อปี เมื่อหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย 10% ออกไป ก็เท่าเราจะได้ผลตอบแทนสุทธิ 6.26% ต่อปี
2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือ โรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่งในหลายจังหวัด รายได้ของกองทุนก็มาจากค่าเช่าโรงงานของผู้ประกอบการต่าง ๆ ใครที่ลงทุนในกองทุนนี้ ประหนึ่งเป็นเจ้าของนิคมอุตสาหรรมย่อม ๆ … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผล 0.655 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 10.60 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษี เท่ากับ 5.56% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนที่ต่ำกว่ากองทุนที่เป็นธุรกิจโรงแรม ก็เป็นเพราะว่าความผันผวนของธุรกิจโรงงานให้เช่านั้น มีต่ำกว่าธุรกิจโรงแรมพอสมควร เนื่องจากไม่ต้องกลัวเรื่องฤดูกาลและสถานการณ์บ้านเมืองที่อาจทำให้นักท่องเที่ยวไม่กล้าเดินหน้าเข้ามาในประเทศ
3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) กองทุนนี้มีอสังหาริมทรัพย์คือคลังสินค้าและท่าเทียบขนถ่ายสินค้า รายได้ของกองทุนก็มีจากค่าเช่าคลังสินค้าและค่าบริการขนถ่ายสินค้า … ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา กองทุนนี้จ่ายเงินปันผล 0.7900 บาท/หน่วย โดยมีราคาตลาดล่าสุดอยู่ที่ 12.30 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษี เท่ากับ 5.78% ต่อปี

และเมื่อพิจารณาความนิ่งของราคากองทุนเหล่านี้ พบว่ามีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นโดยทั่วไปมาก เนื่องจาก (1) กองทุนเองมีกระแสรายได้สม่ำเสมอ (2) ธุรกิจไม่ซับซ้อน คาดการณ์ง่าย (3) กองทุนจ่ายปันผลออกมาสม่ำเสมอ และ (4) มีปัจจัยลบที่จะมากระทบน้อยกว่า

(ข้อมูลจากบริการเอสเพน)

จากภาพจะเห็นว่า SPWPF TFUND และ TLOGIS มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ต่ำกว่า SET Index มาก (กราฟในกรอบบน) และเมื่อวัดความผันผวนกันเป็นตัวเลขจริง ๆ โดยใช้ค่า Historical Volatility ก็ยิ่งเห็นตัวเลขชัดเจนขึ้นว่า TFUND ผันผวนน้อยกว่า SET Index ถึงหนึ่งในสาม (8 เทียบกับ 12) และ SPWPF ผันผวนน้อยกว่า SET Index เกินครึ่ง (5.97 เทียบ 12)

อย่างไรก็ดี การลงทุนใน prop fund ก็ยังมีความเสี่ยงให้ต้องระวังเช่นกัน เช่น (1) ความผันผวนของราคาตลาดที่ยังมีอยู่บ้าง ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาของการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ 2) การหยุดชะงักของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวสร้างรายได้ ทำได้กองทุนขาดรายได้ เช่น น้ำท่วมโรงงาน ไฟไหม้ห้าง และ 3) การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปซึ่งจะทำให้ความน่าสนใจของกองทุนประเภทนี้ต่ำลง ซึ่งอาจเป็นผลให้ราคาหลักทรัพย์ลดลงได้ แต่ในประเด็นนี้ หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ก็มักจะเกิดจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น เท่ากับว่า เราสามารถขึ้นอัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ (ค่าเช่ามักจะปรับขึ้นทุก ๆ 2-3 ปี ตามอัตราเงินเฟ้อ) ทำให้รายได้ของกองทุนเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน เท่ากับว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้ค่อนข้างจะ Natural Hedge (ไปทางไหนก็ดีทั้งนั้น) กับภาวะอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย

ทีนี้ เมื่อเราสามารถหาการลงทุนที่สร้างรายได้ได้อย่างไม่มีวันสิ้นสุด (ด้วยความเป็น Freehold) แถมยังมีความผันผวนของราคาต่ำ (เทียบกับหุ้นทั่วไปอย่างใน SET Index) ก็สามารถนำมาคำนวณจำนวนเงินต้นที่เราต้องการ เพื่อใช้สร้าง Passive income ซึ่งสามารถดูตัวอย่างได้จากตารางด้านล่างนี้

เช่น ถ้ามีเงิน 10 ล้านบาท เอาไปซื้อกองทุน SPWPF ก็จะสามารถสร้าง Passive Income ได้ปีละ 626,000 บาท หรือ เดือนละ 52,167 บาท หรือถ้ามีเงิน 20 ล้านบาทแล้วถือ TLOGIS ก็จะสร้าง Passive Income ได้ปีละ 1,156,000 บาท หรือ เดือนละ 96,333 บาท (เกือบแสน !!)

หรือหากจะใช้จำนวนรายได้เงินปันผลต่อเดือนเป็นโจทย์ตั้งต้น เพื่อหาว่าต้องมีเงินก้อนมากน้อยแค่ไหน ก็จะได้ออกมาประมาณนี้

เช่น หากต้องการรายได้หลังหักภาษี แบบชิว ๆ เดือนละ 25,000 บาท อย่างน้อยสุดต้องมีเงิน 4.8 ล้านบาทแล้วเอาไปลงทุนใน SPWPF หรือถ้าต้องการรายได้สูงขึ้นไปถึง 100,000 บาทต่อเดือน ก็จะต้องมีเงินก้อนประมาณ 20 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี บทความนี้ตั้งใจยกตัวอย่างว่า หากเรามีเงินก้อนอยู่จำนวนหนึ่งแล้ว เมื่อต้องการจะสร้าง passive income ที่ ให้ผลตอบแทนดี ไปชิว ๆ ค่อนข้างชัวร์ ไม่ต้องกลัวหมดอายุ จะทำได้อย่างไรบ้าง และจะได้ผลตอบแทนสักเท่าไร … ส่วนสิ่งที่บทความนี้ไม่ได้ครอบคลุมคือ การไปหาเงินก้อนนั้นมาให้ได้แต่แรก 😛 ซึ่งความจริงแล้ว ก็สามารถหาได้จากการทำงานประจำ การทำธุรกิจอื่น ๆ หรือการลงทุนที่ตื่นเต้นกว่านี้ในช่วงที่อายุเรายังไม่มาก 🙂

• ศึกษาข้อมูล prop fund และกองทุนอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกัน ได้ที่นี่ http://marketdata.set.or.th/mkt/sectorquotation.do?language=th&country=TH&market=SET§or=PF%26REIT

• ศึกษาเบื้องลึกของการลงทุนใน prop fund ผ่านบทความ 5 ตอนจบ ได้ที่นี่ http://fundmanagertalk.com/investment-talk-property-fund/

——————-

รู้จักผู้ก่อตั้ง TIF >ที่นี่ <