เนื้อหาฉบับ Uncut ที่สัมภาษณ์ในรายการ “มือใหม่” ช่วง “ถามมือเก๋า” ตอนที่ 3 วันพฤหัสที่ 21 กุมภาพันธ์ 2556 ณ Money Channel สัมภาษณ์โดยคุณทีน่า สุภัททกิต เจตทวีกิจ

 Q1: ทำไมถึงมีการกระจายการลงทุนมาที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 

A1: ในช่วง 1-2 ปีก่อน ผมลงทุนใน Property Fund เป็นสินทรัพย์หลักในพอร์ตผมก็ว่าได้ คือไม่ได้กระจาย แต่เน้นเลย มีสัดส่วนพอๆ กับหุ้นที่ธุรกิจเติบโต ซึ่งในปี 2012 ที่ผ่านมา หลักทรัพย์กลุ่มนี้มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเกือบ 40% ใกล้เคียงกับ Performance ของ SET Index ด้วยซ้ำ ก็เรียกว่า ได้เต็มๆ  เหตุผลเท่าที่พอจะคิดออก ก็เพราะอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกอยู่ในระดับต่ำ ผลตอบแทนจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2011 ก็อยู่ในระดับจูงใจ แถวๆ 10% แถมรายได้ค่าเช่าของกองทุนก็เรียงหน้ากันเติบโต แล้วยังมีบลจ.ต่างๆ ออกกองทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Fund) ออกมาหลายกอง ทำให้มี Demand ในหลักทรัพย์ประเภทนี้ค่อนข้างมาก

Q2: อะไรคือเสน่ห์ของProperty Fund

A2: ถามว่าเสน่ห์ของ Property Fund คือ ธุรกิจที่วิเคราะห์ค่อนข้างง่าย รายได้ค่อนข้างแน่นอน และเติบโตสม่ำเสมอ เมื่อลองใส่อัตราการเติบโตในอนาคตเข้าไปในแบบจำลอง ก็พอจะประเมินมูลค่าพื้นฐานในอนาคตได้ไม่ยากนัก  และด้วยความที่รายได้ค่อนข้างแน่นอน แถมจ่ายปันผลสม่ำเสมอทุกไตรมาส ก็ทำให้ราคาตลาดผันผวนน้อย

แต่จุดสำคัญของ Property Fund ก็คือยังมีความเป็นหุ้นอยู่ คือเคลื่อนไหวตามตลาดอยู่บ้าง โดยเฉพาะยามวิกฤติ เมื่อนำหลักการพิจารณาแนวโน้มราคามาช่วย ประกอบกับความเชื่อมั่นในกระแสรายได้ที่มั่นคง และเกือบทั้งหมดมาจากในประเทศ ก็สามารถดักซื้อในราคาที่ต่ำเป็นพิเศษได้เช่นกัน ตัวอย่างที่ชัดเจนก็เช่นช่วงน้ำท่วมปี 2011 ผมเช็คข่าวค่อนข้างละเอียด โทรไปหาบลจ. คุยกับผู้ที่ดูแลกองทุนโดยตรง ทำให้เรารู้ว่า พื้นฐานไม่เปลี่ยน หรือเปลี่ยนก็เปลี่ยนน้อย รายได้ก็ไม่ค่อยเปลี่ยน เงินปันผลก็ไม่เปลี่ยนมาก แต่ราคาร่วงมาก เท่ากับเป็นโอกาสทองในการซื้อ ซึ่งผลคือก็ได้ทั้งกำไรจากราคาและเงินปันผลในอัตราสูงมากเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ซื้อได้ตอนนั้น

Q3: วิธีเลือกลงทุนใน PF ให้ประสบความสำเร็จ 

 A3:

1. เริ่มดูที่สินทรัพย์ไส้ในของกองทุน ว่ากองทุนมีรายได้จากอะไร รายได้มีความมั่นคงแค่ไหน แปรตามฤดูกาลหรือไม่ ถ้าเป็นกองทุนที่มีรายได้เป็นค่าเช่าระยะยาว ก็จะมีความมั่นคงสูง แต่ถ้าเป็นกองทุนที่มีรายได้แบบผันแปร ก็จะมีความเสี่ยงมากขึ้น
2. จากนั้นก็ดูที่อัตราการเติบโตของรายได้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน ซึ่งมีผลค่อนข้างมากต่อการเติบโตของราคาหลักทรัพย์
3. ดูอัตราเงินปันผลเทียบกับเพื่อนๆ กองอื่นๆ พร้อมกับดูผลตอบแทนแบบ Internal Rate of Return หรือ IRR
4. ดู Market Cap ซึ่งถ้ามีขนาดใหญ่ ก็มักจะมีสภาพคล่องสูง
5.  ดูสัดส่วนการถือครองของต่างชาติ ถ้ามีสูง ก็มีโอกาสได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกได้มาก ก็คือฝรั่งเขาอาจขายด้วยเหตุผลของเขา ไม่ได้เกี่ยวกับตัวกองทุน
6. ส่วนเรื่อง Freehold แ ละ leasehold อาจจะมองว่า leasehold มีอายุจำกัด แต่ข้อเท็จจริงในช่วง 1-2ปีที่ผ่านมาก็ชี้ว่า กองทุนสามารถขยายอายุสิทธิการเช่าได้ และเมื่อมีการขยายอายุ มูลค่าพื้นฐานของกองทุนก็จะเพิ่มจากเดิมขึ้นอย่างมาก

Q4: ช่วยเผยเคล็ดลับการลงทุนใน PF  และแนะนำจังหวะในการเข้าซื้ออย่างไร เพราะบางกองก็ไม่ค่อยมีสภาพคล่อง

A4: เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดช่วงนี้ มีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลใกล้เคียงกัน คือประมาณ 6% บวกลบ การเน้นลงทุนในกองใดกองหนึ่ง จะไม่ทำให้ได้ผลตอบแทนมากขึ้น แต่เป็นกระจุก Physical risk ไว้โดยไม่จำเป็น ถ้าลงทุนในกองเดียว แล้วเกิดเหตุไม่ดี เช่น น้ำท่วม ไฟไหม้ ตึกถล่ม แบบนี้จะเจ็บหนัก เคล็ดลับคือ ให้ลงทุนกระจายกันไป 3-5 กอง ซึ่งไม่ทำให้ผลตอบแทนเฉลี่ยลดลง เพราะแต่ละตัวมันใกล้ๆ กัน แต่ช่วยกระจาย physical risk ได้มาก

จังหวะในการเข้าซื้อ ช่วงนี้อาจจะให้ผลตอบแทนไม่สูงเหมือนอย่างเมื่อก่อนแล้ว แต่ก็ถือว่ายังสูงอยู่พอสมควร เมื่อเทียบกับอัตราผลเงินปันผลของหุ้นโดยรวมใน SET ถ้าใครรับได้กับตัวเลขประมาณ 6% ก็พอซื้อได้ บวกกับรายได้ของกองทุนก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตต่อได้ แต่จังหวะที่น่าสนใจคือ รอดักซื้อในช่วงวิกฤติ ที่พื้นฐานไม่เปลี่ยนหรือเปลี่ยนน้อยมาก แต่ราคาร่วงแรง ซึ่งต้องรอว่าจะเกิดอีกเมื่อไร

ในเรื่องสภาพคล่อง โดยส่วนตัวเน้นลงทุนในกองที่มีการซื้อขายพอสมควร  แต่อย่างแย่ๆ แค่หลักหมื่นหน่วยต่อวัน ก็เท่ากับวันละหลายแสนบาทแล้ว ถ้าเราพอร์ตเล็กมาก แทบจะไม่มีปัญหา ถ้าพอร์ตปานกลางเราอาจต้องใช้เวลา 2-3 วันในการเก็บของให้ครบ แต่ถ้าเราเป็นรายใหญ่ ต้องการซื้อขายเป็นล้านๆ หน่วย ก็สามารถโทรหาโบรกเกอร์ให้ช่วยหาดีล Big lot ได้ จึงพูดได้ว่า ถ้าไม่ใช่กองที่เงียบกริบ ไม่มีการซื้อขายเลยเป็นสัปดาห์ๆ เรื่องสภาพคล่องไม่ใช่ปัญหาเลย

Q5: วิธีการหาข้อมูลการลงทุนใน PF

A5: แหล่งข้อมูลสาธารณะก็หาได้ไม่ยาก งบการเงิน หนังสือชี้ชวน แถมกองทุนจำนวนไม่น้อยก็มีเว็บไซท์เฉพาะของตัว ซึ่งมีข้อมูลครบด้าน แต่ที่สำคัญคือ ต้องทำการบ้านเพิ่มด้วย ในเรื่องการประเมินมูลค่าพื้นฐาน ซึ่งถ้าใครที่เข้าใจเรื่อง Cash Flow projection และหลัก Discount Cash Flow ก็จะทำได้ไม่ยาก และใช้เวลาไม่นาน นอกจากนั้นส่วนตัวก็ได้เขียนบทความหลายตอนจบไว้ที่ finnomena.com ครอบคลุมตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงการคำนวณแบบลงรายละเอียด

Q6: PF ประเภทไหนน่าสนใจในช่วงต่อจากนี้

 A6: อย่างที่เล่าให้ฟังไปก่อนหน้า ว่าต้องมีผสมกัน แต่ส่วนตัวชอบ ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ และสนามบิน [อัพเดทปี 2559 ตอนนี้ชอบ โรงงานอุตสาหกรรม ศูนย์กระจายสินค้า สวนอุตสาหกรรมและ ออฟฟิศ]

Q7: หาก PF เปลี่ยนเป็น REITS แล้วนักลงทุนต้องระมัดระวังอะไรบ้าง

A7: ต้องอธิบายก่อนว่า การเปลี่ยนจากกองทุนรวมแบบเดิมมาเป็น REIT สำหรับนักลงทุนบุคคลธรรมดาแล้ว ได้ประโยชน์มากขึ้น เพราะ REIT มีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากขึ้น สามารถลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลายขึ้น ลงทุนในทรัพย์สินต่างประเทศได้ ลงทุนในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้  และสามารถกู้ยืมได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้ลงทุนได้มากขึ้น

แต่เจ้าความยืดหยุ่นที่มีมากขึ้น  และความซับซ้อนที่มากขึ้น นี่แหละ ที่มาพร้อมความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนจึงต้องทำการบ้านมากขึ้น ศึกษาข้อมูลมากขึ้น มองปัจจัยหลายอย่างมากขึ้น

Disclaimer:

• เนื้อหาที่นำเสนอ เป็นมุมมองเฉพาะตัวที่ใช้แล้วได้ผลดีกับตัวเอง ซึ่งอาจแตกต่างกันในแต่ละบุคคล
• เนื้อหาที่นำเสนอในแต่ละหัวข้อ เน้นในเชิงหลักการ และด้วยข้อจำกัดตามบริบทของการสัมภาษณ์ จึงไม่สามารถครอบคลุมทุกแง่มุมในรายละเอียดที่อาจเกี่ยวข้อง

[ ย้อนไปอ่านตอนที่ 2: เส้นทางการลงทุนในหุ้น ] [ ย้อนไปอ่านตอนที่ 1: หลักคิดของการเป็นนักลงทุนรุ่นใหม่ที่ดี ]