การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property  Fund) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT หรือกองทรัสต์) ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เป็นที่รู้กันว่าให้ผลตอบแทนดี ทั้งจากราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น และทั้งจากเงินปันผลที่ได้รับอย่างสม่ำเสมอ แถมราคาตลาดยังมีความผันผวนต่ำ

จากกราฟ ถ้ามองย้อนหลังไปประมาณ 5 ปี ดัชนีราคาของหลักทรัพย์ประเภท Property Fund & REITs ให้ผลตอบแทนใกล้เคียง SET Index อย่างมาก (55.1% เทียบกับ 54.8% โดยยังไม่รวมเงินปันผล) แต่มีความผันผวนเพียง 1 ใน 4 ของดัชนีหุ้น (ดูจากค่า Historical Volatility)

(ข้อมูล: บริการเอสเพน ณ วันที่ 9 พฤศจิกายน 2559)

และหากจะพูดถึงผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจด้านคลังสินค้า โลจิสติกส์ และศูนย์กระจายสินค้า แถวหน้าของไทย ก็คงหนีไม่พ้น บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ซึ่งในปี 2558 WHA และบริษัทในเครือมีพื้นที่ภายใต้การบริหารรวมกันกว่า 1.97 ล้านตารางเมตร โดยที่ผ่านมา WHA ได้นำเสนอทั้ง Property Fund และ REIT ให้นักลงทุนได้มีโอกาสร่วมเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในเมืองไทย ซึ่งนักลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นภาคสถาบัน เช่น บริษัทประกัน และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน

ล่าสุด ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART กองทรัสต์ชั้นนำของประเทศที่อยู่ในเครือ WHA กำลังเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 2 ด้วยมูลค่าการระดมทุนกว่า 4,517 ล้านบาท

WHART มีการ IPO ครั้งแรกในปี 2557 และมีการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ในปี 2558 โดยปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ทั้งหมดเป็นพื้นที่อาคารคลังสินค้าให้เช่ารวม 342,247 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวม 169,473 ตารางเมตร บนพื้นที่ตามโฉนดทั้งสิ้น 359 ไร่เศษ มีอัตราการเช่าพื้นที่^/1ที่ระดับ 92.3%

หมายเหตุ ^/1 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (เฉพาะส่วนที่มีผู้เช่า) ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2

ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้ WHART จะนำเงินที่ระดมทุนจากนักลงทุนไปซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ 2 โครงการด้วยกัน ได้แก่

1. กรรมสิทธิที่ดินและอาคารโครงการ WHA Mega Logistics Center (ลาดกระบัง)
   
2. สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและกรรมสิทธิในอาคารโครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม.5)

รวมเป็นพื้นที่เช่าอาคาร 157,215 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคา (เช่น ใช้ติดตั้ง Solar cell) 110,129 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถ 3,728 ตารางเมตร บนที่ดิน 166 ไร่

หลังจากเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้แล้วเสร็จ WHART จะมีสัดส่วนของสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ (Freehold) 68% และสิทธิการเช่า (Leasehold) 32% และมีอัตราการเช่าพื้นที่^/1 94.4% โดยจะเข้าซื้อสินทรัพย์ทั้ง 2 แห่งด้วยมูลค่าไม่เกิน 4,190 ล้านบาท และจะใช้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเข้าร่วมสนับสนุนการเข้าซื้อด้วยเป็นเงินไม่เกิน 1,300 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนสุทธิสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ

หมายเหตุ ^/1 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (เฉพาะส่วนที่มีผู้เช่า) ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2

ด้านผลตอบแทนที่จัดทำโดยผู้จัดการกองทรัสต์และสอบทานโดยบริษัท PriceWaterhouseCoopers ABAS ประมาณการไว้ว่า ในรอบ 1 ปีหลังจากการเพิ่มทุน หรือตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2559 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2560 WHART น่าจะสามารถจ่ายผลตอบแทนให้แก่นักลงทุนได้ประมาณ 0.79 บาท/หน่วย (เงินปันผล + เงินแบ่งคืนทุน) หากเทียบที่ราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ที่ 10.00 บาท จะเท่ากับ 7.9% ต่อปี

ใครที่สนใจ REIT ที่ราคายังไม่แรง ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงกว่าเพื่อน ๆ สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ http://www.whareit.com/th/about/overview หรือที่ธนาคารกสิกรไทย หรือธนาคารซีไอเอ็มบีไทย ในฐานะผู้จัดจำหน่าย

[Special Content]