สำหรับนักลงทุนที่ชอบผลตอบแทนที่ดีกว่าตราสารหนี้ แต่ระดับความผันผวนต่ำกว่าหุ้น คงจะมีกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทอยู่ในพอร์ตกันถ้วนหน้า ซึ่งล่าสุด โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ กำลังจะถูกนำมาจัดตั้งกองรีทที่ชื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศหรือ “Bhiraj Office Reit (BOFFICE) ”

ทรัพย์สินที่ BOFFICE จะเข้าไปลงทุน ประกอบด้วยสิทธิการเช่าของพื้นที่ในโครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ซึ่งตั้งอยู่ในชั้น 15 – 42 และบางส่วนของชั้น 43 รวมถึงพื้นที่ที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานที่บางส่วนอยู่ในอาคารเดอะกลาส ควอเทียร์และอาคารเดอะวอเตอร์ฟอลควอเทียร์ และรับโอนกรรมสิทธิ์ในระบบสาธารณูปโภคและสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับธุรกิจอาคารสำนักงาน รวมพื้นที่ทั้งหมด 94,853 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่ให้เช่าได้ 49,732 ตารางเมตร

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนมีอายุของสิทธิการเช่ายาวประมาณ 26 ปี 9 เดือน ได้รับการประเมินราคาประเมินจากผู้ประเมินอิสระ 2 ราย ที่ 6,178 และ 6,062 ล้านบาท โดย Bhiraj Office REIT จะเพิ่มผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน โดยการกู้ยืมเงินบางส่วน ไม่เกิน 1,750 ล้านบาทเพื่อไปลงทุนในสิทธิการเช่าดังกล่าว และส่วนที่เหลือจะเป็นการระดมทุนจากนักลงทุน ซึ่งคาดว่าในรอบ 12 เดือนแรกภายหลังจากการลงทุน จะสามารถจ่ายกระแสเงินสดให้กับผู้ลงทุนได้ในอัตรา 7.1% ต่อปี

ทั้งนี้ โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์เป็นโครงการของกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ซึ่งมีประสบการณ์พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมาแล้วหลายแห่ง เช่น อาคารสมัชชาวาณิช 2 UBC II ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค โครงการวันอุดมสุข และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค

ด้วยประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจดังกล่าว จึงทำให้กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี สามารถบริหารโครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ให้มีอัตราการเช่าสูงถึง 98.7% แม้จะเพิ่งเปิดดำเนินการเมื่อต้นปี 2558 เท่านั้น เท่ากับว่า Bhiraj Office REIT (BOFFICE) จะได้ลงทุนในโครงการใหม่ที่มีอุปสงค์สูง และกลุ่มผู้เช่าก็เป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงระดับสากล เช่น Lazada Novartis Mazda อีกทั้งยังมีการกระจายตัวของธุรกิจหลากหลายประเภท ทำให้ความเสี่ยงในด้านความต่อเนื่องของการเช่าอยู่ในระดับต่ำ

ในด้านภาพรวมของธุรกิจออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพมหานคร ทาง CBRE รายงานว่ามีอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยสูงถึง 92.3% สะท้อนถึงอุปสงค์ที่สูง ทำให้อัตราค่าเช่าสามารถสามารถปรับขึ้นได้ถึง 6.5% ต่อปี ในช่วงปี 2555 – 2559 และหากเจาะลึกลงมาในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น ก็พบว่ามีอัตราการเช่าสูงถึง 96% อีกทั้งยังใกล้ระบบรถไฟฟ้า (บางโครงการเชื่อมตรงกับรถไฟฟ้าดังเช่นโครงการนี้) แต่มีปริมาณอุปทานของออฟฟิศเกรด A เพียงแค่ 2% เมื่อเทียบกับพื้นที่ออฟฟิศทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร

ทางด้านภาวะการลงทุนของหลักทรัพย์ในกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีท จากเดิมที่ตกต่ำมาตลอดตั้งแต่ปลายปี 2559 ล่าสุดดัชนีราคาหลักทรัพย์กลุ่มนี้ ได้ปรับตัวขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2560 ที่ผ่านมา สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุน

(กราฟจากบริการเอสเพนโดยไทยเควสท์ ณ วันที่ 6 ธันวาคม 2560)
และที่สำคัญ เมื่อเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนที่คาดการณ์ในช่วง 12 เดือนแรกของ Bhiraj Office REIT (BOFFICE) ที่ระดับ 7.1% ต่อปี พบว่าสูงกว่าหลักทรัพย์ในลักษณะเดียวกันบางหลักทรัพย์ที่ซื้อขายอยู่แล้วในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ซึ่งจ่ายกระแสเงินสดให้กับนักลงทุนช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ในอัตรา 5.43% หรือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG) ซึ่งให้ผลตอบแทนในอัตรา 6.84% (ข้อมูล ณ วันที่ 6 ธันวาคม 2560)

จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นว่า Bhiraj Office REIT (BOFFICE) มีความน่าสนใจในหลายแง่มุม ดังนี้

• ฝีมือการพัฒนาและบริหารโครงการของกลุ่มบริษัทภิรัชบุรีเป็นที่ยอมรับ
• สถานที่ตั้งมีความโดดเด่นที่สุดแห่งหนึ่งในใจกลางกรุงเทพมหานคร
• อัตราการเช่าสูง และมีศักยภาพในการขึ้นค่าเช่าได้ดีในอนาคต
• มีการกู้ยืมเงินบางส่วนเพื่อเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน
• ดัชนีราคาหลักทรัพย์กลุ่ม Property Fund & REIT สะท้อนความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุน
• นำเสนอผลตอบแทนในอัตราที่สูงกว่ากองทุนลักษณะเดียวกัน

ใครที่อ่านแล้วสนใจอยากลงทุนใน Bhiraj Office REIT หรือ BOFFICE สามารถศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนได้ที่ http://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=150922 หรือเว็บไซต์ http://www.bofficereit.com หรือโทร 02-888-8888 ต่อ 819 ติดต่อ บมจ. ธนาคารกสิกรไทย หรือ โทร 02-633-6430 บล.ทิสโก้

[Special content]