Investment Articles

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคงกับกองทรัสต์ WHART

ความเป็นมาของ WHART

หากพูดถึงผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจด้านคลังสินค้า โลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรม แถวหน้าของไทย ก็คงหนีไม่พ้น บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ซึ่งมีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ กองทรัสต์ WHART ที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนได้ร่วมเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในเมืองไทย โดยลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในที่ดิน อาคารคลังสินค้า และโรงงาน รวมถึงสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ

WHART เสนอขาย (IPO) ครั้งแรกในปี 2557 มีการเพิ่มทุนมาแล้วสองครั้ง และในปี 2560 มีการแปรงสภาพกองทุนรวม WHAPF เข้ารวมกับกองทรัสต์ WHART โดยปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ทั้งหมดเป็นพื้นที่อาคารคลังสินค้าให้เช่ารวมประมาณ 971,578 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 316,907 ตารางเมตร บนพื้นที่ตามโฉนดทั้งสิ้น 1,037 ไร่เศษ มีโครงการเด่น ๆ ที่ลงทุนแล้วกว่า 20 โครงการ

การเพิ่มทุนครั้งที่ 3 (สำหรับการลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์หลัก ครั้งที่ 4)

ล่าสุด WHART กำลังเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนเป็นครั้งที่สาม โดยระดมทุนจากผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Rights Offering) และนักลงทุนทั่วไป (Public Offering) เพื่อไปลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 4 โครงการด้วยกัน ได้แก่

1. สิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโครงการ WHA Mega Logistics Center (พระราม 2 กม. 35 เฟส 1)

  • จุดเด่นทำเลที่ตั้ง: ตำบลบางกระเจ้า อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการดำเนินธุรกิจอาคารคลังสินค้าประเภทห้องเย็น
  • พื่นที่เช่าอาคาร: ประมาณ 14,084 ตารางเมตร
  • พื่นที่เช่าหลังคา: ประมาณ 9,100 ตารางเมตร
  • พื้นที่เช่าลานจอดรถ: ประมาณ 4,858 ตารางเมตร
  • ที่ดินตามโฉนด: 17-1-50 ไร่
  • รูปแบบการลงทุน: สิทธิการเช่า (Leasehold)
  • อัตราการเช่าพื้นที่: 100%
  • อายุเฉลี่ยสัญาเช่าและบริการ: 6 ปี 9 เดือน
  • ผู้เช่าหลัก: บริษัท เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล จำกัด

2. กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารโครงการ Central WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 63)

  • จุดเด่นทำเลที่ตั้ง: ตำบลบ่อตาโล่และตำบลลำตาเสา อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา อันเป็นแหล่งศูนย์กระจายสินค้าประเภทสินค้าอุปโภคบริโภค
  • พื่นที่เช่าอาคาร: ประมาณ 86,224 ตารางเมตร
  • ที่ดินตามโฉนด: 96-1-44 ไร่
  • รูปแบบการลงทุน: กรรมสิทธิ์ (Freehold)
  • อัตราการเช่าพื้นที่: 100%
  • อายุเฉลี่ยสัญาเช่าและบริการ: 8 ปี 7 เดือน
  • ผู้เช่าหลัก: บริษัท ซีอาร์ซี ไทวัสดุ จำกัด

3. สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคารโครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23)

  • จุดเด่นทำเลที่ตั้ง: ตำบลบางเสาธง อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งสำคัญของประเทศไทย
  • พื่นที่เช่าอาคาร: ประมาณ 39,607 ตารางเมตร
  • พื่นที่เช่าหลังคา: ประมาณ 26,112 ตารางเมตร
  • ที่ดินตามโฉนด: 43-3-0 ไร่
  • รูปแบบการลงทุน: สิทธิการเช่า (Leasehold)
  • อัตราการเช่าพื้นที่: 77.43%*
  • อายุเฉลี่ยสัญาเช่าและบริการ: 3 ปี 0.5 เดือน
  • ผู้เช่าหลัก: บริษัท เอ็กซ์พีโอ โลจิสติกส์ เวิร์ดไวด์ (ประเทศไทย) จำกัด และ บริษัท ยูเซ็น โลจิสติกส์ (ประเทศไทย) จำกัด และ บริษัท ชนินทร์ ลิฟวิ่ง จำกัด

หมายเหตุ *ทั้งนี้ หากรวมการรับประกันการชำระค่าเช่าจาก WHA จะมีอัตราการเช่ารวมเท่ากับ 100%

4. กรรมสิทธิ์ในอาคารและสำนักงาน โครงการ DSG HSIL

  • จุดเด่นทำเลที่ตั้ง: ตำบลบัวลอย อำเภอหนองแค จังหวัดสระบุรี ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลบริเวณด้านเหนือของกรุงเทพมหานคร ใกล้โซนนิคมอุตสาหกรรม โดยทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งของศูนย์กระจายสินค้าหลักสู่กรุงเทพมหานครผ่านถนนพหลโยธิน
  • พื่นที่เช่าอาคาร: ประมาณ 16,620 ตารางเมตร
  • พื่นที่เช่าลานจอดรถ: ประมาณ 8,964 ตารางเมตร
  • ที่ดินตามโฉนด: 15-0-0 ไร่
  • รูปแบบการลงทุน: กรรมสิทธิ์ (Freehold)
  • อัตราการเช่าพื้นที่: 100%
  • อายุเฉลี่ยสัญาเช่าและบริการ: 9 ปี
  • ผู้เช่าหลัก: บริษัท ดีเอสจี อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)

รวมเป็นพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 156,534.61 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคาประมาณ 35,212.00 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถประมาณ 13,822.00 ตารางเมตร บนที่ดินเนื้อที่รวมประมาณ 172 ไร่

เปรียบเทียบก่อนและหลังลงทุนเพิ่ม

หลังจากเพิ่มทุนครั้งที่ 3 นี้แล้วเสร็จ WHART จะมีพื้นที่เช่าคลังสินค้ารวมประมาณ 1,128,113.16 ตารางเมตร แบ่งเป็น โครงการแบบ Ready-Built ที่เป็นอาคารคลังสินค้าคุณภาพสูง ซึ่งสามารถรองรับความต้องการของลูกค้าทั่วไป และ โครงการแบบ Built-to-Suit ที่เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงาน ซึ่งถูกออกแบบและพัฒนาตามมาตรฐานระดับสากลให้ตอบโจทย์และรองรับความต้องการของผู้เช่าโดยเฉพาะ โดยหลังการเพิ่มทุน WHART จะมีพื้นที่โครงการแบบ Built-to-Suit เพิ่มขึ้นจาก 522,760.86  ตารางเมตร เป็น 649,591.47 ตารางเมตร ทำให้ WHART สามารถสร้างกระแสรายได้ที่มีความยั่งยืนเพิ่มขึ้นในอนาคตจากจุดเด่นของโครงการ Built-to-Suit

ที่มา : กองทรัสต์ WHART และดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ข้อมูล ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 และคำนวณจากพื้นที่เช่าอาคารที่มีผู้เช่าอยู่ในปัจจุบัน

รวมถึง เพิ่มศักยภาพอื่น ๆ ของ WHART หลังจากเข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ซึ่งสามารถต่อยอดการเติบโตรายได้อย่างมั่นคง ได้แก่

  1. อายุของสัญญาเช่าคงเหลือของสินทรัพย์ใหม่เฉลี่ยประมาณ 7.51 ปี สนับสนุนการเติบโตของรายได้ให้กับ WHART ในระยะยาวและลดความเสี่ยงด้านความผันผวนของอัตราการเช่าพื้นที่ในอนาคต
  2. เพิ่มทำเลที่ตั้งใหม่ (พระราม 2 กม. 35) เสริมทัพ Logistics Hub ครอบคลุมพื้นที่ยุทธศาสตร์ในการขนส่งและกระจายสินค้าที่สำคัญของประเทศไทย
  3. มีผู้เช่ารายใหญ่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจและฐานะการเงินดี เช่น บริษัท ดีเอสจี อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ซึ่งดำเนินธุรกิจการผลิตและจัดจำหน่ายผ้าออมสำเร็จรูปสำหรับเด็กและผู้ใหญ่ , บริษัท เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประกอบการธุรกิจซูเปอร์มาร์เก็ต (Tops) ชั้นนำของประเทศไทย เป็นต้น

 

ประเภท ก่อนเพิ่มทุนครั้งนี้ ที่จะเพิ่มทุนครั้งนี้ ภายหลังเพิ่มทุนครั้งนี้

 พื้นที่เช่า (ตร.ม.)

971,578.55

156,534.61

1,128,113.16

 จำนวนสินทรัพย์ (โครงการ)

20

4 24

รายได้รวม (ล้านบาท)

2,035.34

314.73

2,350.07

ประมาณการเงินสดสุทธิที่สามารถ
นำมาจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุน (ล้านบาท)

1,559.70

226.35

1,786.05

สัดส่วนประเภทสินทรัพย์
(ถือกรรมสิทธิ์:ถือสิทธิ์การเช่า)

70:30 64:36 69:31

ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วยทรัสต์ในตลาดและผลตอบแทนที่คาดหวังในอนาคต

ด้านราคาหน่วยทรัสต์ในตลาดย้อนหลัง 1 ปี เพิ่มขึ้นจาก 9.45 บาท (ราคาหน่วยทรัสต์ ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2560) เป็น 11.00 บาท (ราคาหน่วยทรัสต์ ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2561) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 16.40% ซึ่งยังไม่นับรวมผลตอบแทนจากกระแสเงินสดในรูปปันผลและเงินลดทุนที่กองทรัสต์จ่ายออกมาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี

ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์ ได้จัดทำประมาณการงบกำไรขาดทุน และสอบทานโดยบริษัท PriceWaterhouseCoopers ABAS  ในช่วงวันที่ 1 มกราคม 2562 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2562 หรือนับเป็นระยะเวลา 1 ปีหลังจากเพิ่มทุน โดยประมาณการว่า WHART น่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 2,035.34 ล้านบาท เป็น 2,350.07 ล้านบาท และประมาณการเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนเพิ่มขึ้นจาก 1,559.70 ล้านบาท เป็น 1,786.05 ล้านบาท

โดยจะสามารถจ่ายผลตอบแทนตามประมาณการให้แก่นักลงทุนได้ประมาณ 0.79 บาทต่อหน่วย ก่อนภาษี (จ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.75 บาทต่อหน่วย + เงินลดทุน  0.04 บาทต่อหน่วย) ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่จ่ายให้กับนักลงทุน ร้อยละ 7.71 ต่อปี /1 ขณะที่หลักทรัพย์อื่นที่มีลักษณะคล้ายกัน เช่น TREIT และ AMATAR มีอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุน ร้อยละ 5.46 ต่อปี และร้อยละ 6.93 ต่อปี ตามลำดับ /2

/1 อ้างอิงจากประมาณการกรณีที่กองทรัสต์ WHART เข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่สี่ในมูลค่าสูงสุดรวมไม่เกิน 4,464.50 ล้านบาท โดยประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนสำหรับปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 – 31 ธันวาคม 2562 เท่ากับ 0.79 บาทต่อหน่วยและราคาตลาดเฉลี่ย 15 วันทำการ ตั้งแต่วันที่ 8 สิงหาคม 2561 – 29 สิงหาคม 2561 ของ WHART ที่ราคา 10.24 บาท ซึ่งเป็นเพียงการแสดงประมาณการเท่านั้น และไม่อาจรับรองผลได้

/2 อัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุน (Total Distributable Yield) สำหรับ TREIT และ AMATAR คํานวณจากเงินประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนจ่ายในระยะเวลา 1 ปี ย้อนหลัง จนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2561 และ ราคาตลาดของหน่วยทรัสต์ (ราคาปิด) คํานวณเฉลี่ย 15 วันทําการ (วันที่ 8 สิงหาคม 2561 – 29 สิงหาคม 2561)

การเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจไปพร้อมการมีความผันผวนของราคาหน่วลงทุนในระดับต่ำ พร้อมด้วยศักยภาพในการเติบโตของรายได้ หากสนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.sec.or.th และ http://www.whareit.com หรือที่ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่าย

หมายเหตุ: การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีตอาจไม่ได้บ่งชี้ถึงผลการดำเนินงานในอนาคต

Advertisements

Categories: Investment Articles