[Special Content]

หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “เพิ่มทุน” ผ่านหูกันไม่น้อย โดยเฉพาะในตลาดหุ้นที่อาจจะเห็นบริษัทจดทะเบียนประกาศออกหุ้นเพิ่มทุนกันอยู่บ่อยครั้ง ซึ่งวัตถุประสงค์ของการเพิ่มทุนนั้นก็จะแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการนำไปใช้หนี้ ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลง หรือจะเพื่อนำไปลงทุนเพิ่มเติม เพื่อคาดหวังการเติบโตของกำไรที่เพิ่มขึ้นในอนาคต หากมีวัตถุประสงค์การเพิ่มทุนเป็นอย่างหลัง ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีที่จะสร้างโอกาสรับผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนเพิ่มขึ้นในอนาคต ดังนั้น ผู้ลงทุนอย่างเรา ๆ จึงจำเป็นที่จะต้องดูวัตถุประสงค์ของการเพิ่มทุนให้ดีก่อน เพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการเพิ่มทุนในแต่ละครั้ง

เร็ว ๆ นี้ก็มีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ กองทรัสต์ WHART จาก บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ที่เป็นผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจด้านคลังสินค้า โลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรม อันดับต้น ๆ ของประเทศไทย เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 4 เพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์หลักเพิ่มเติมครั้งที่ 5 ในสินทรัพย์ที่มีความน่าสนใจ และมีศักยภาพในการสร้างรายได้เพิ่มขึ้นในอนาคต

ภาพรวมของ WHART

WHART เสนอขาย (IPO) ครั้งแรกในปี 2557 มีการเพิ่มทุนมาแล้วสามครั้ง และในปี 2560 มีการแปรงสภาพกองทุนรวม WHAPF เข้ารวมกับกองทรัสต์ WHART โดยปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ทั้งหมดเป็นพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 1,128,113 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 352,119 ตารางเมตร บนพื้นที่รวมประมาณ 1,209 ไร่เศษ มีโครงการเด่น ๆ ที่ลงทุนแล้ว 24 โครงการ

การเพิ่มทุนครั้งที่ 4 (สำหรับการลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์หลักครั้งที่ 5)

ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 4 นี้ WHART จะนำเงินที่ระดมทุนจากผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Rights Offering) และนักลงทุนทั่วไป (Public Offering) เพื่อไปซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่

1. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม. 3 เฟส 1)

• รูปแบบการทำรายการ: ลงทุนในสิทธิการแบ่งเช่าในที่ดินและสิทธิการเช่าสิ่งปลูกสร้าง 28 ปี พร้อมสิทธิในการต่อสัญญาเช่าทรัพย์สินดังกล่าวอีก 30 ปี และกรรมสิทธิ์งานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• สิทธิในการต่ออายุ: สิทธิในการต่อสัญญาเช่าทรัพย์สินดังกล่าวอีก 30 ปี มีค่าเช่าในการต่ออายุสัญญา 50 ล้านบาท
• ที่ตั้ง: อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
• ที่ดินตามโฉนด^/1: 21-0-64.80 ไร่
• พื้นที่อาคาร: 16,152.44 ตารางเมตร
• พื้นที่ส่วนหลังคา: 10,000.00 ตารางเมตร
• พื้นที่ส่วนที่จอดรถ: 2,983.29 ตารางเมตร
• อายุอาคาร^/2: 5 ปี 3 เดือน
• อัตราการเช่าอาคาร^/2: 100%
• ผู้เช่าหลัก: กลุ่ม Unilever

หมายเหตุ: ^/1 พื้นที่ที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลจากการรังวัดที่ดิน                         ^/2 ณ วันที่คาดว่าจะเข้าลงทุน คือ ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563

2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม. 3 เฟส 2)

• รูปแบบการทำรายการ: ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของที่ดินและอาคาร (Freehold) งานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
• ที่ดินตามโฉนด^/1: 75-2-8.80 ไร่
• พื้นที่อาคาร: 73,049.00 ตารางเมตร
• พื้นที่ส่วนหลังคา: 61,482.00 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 2-3 ปี
• อัตราการเช่าอาคาร^/2: อัตราการเช่า ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุน เท่ากับ 81.23%
• ผู้เช่าหลัก: หลายราย เช่น Central Restaurant Group

หมายเหตุ: ^/1 พื้นที่ที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลจากการรังวัดที่ดิน
                 ^/2 ณ วันที่คาดว่าจะเข้าลงทุน คือ ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563

3. โครงการอาคารโรงงาน DTS

• รูปแบบการทำรายการ: ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของที่ดินและอาคาร (Freehold) งานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: WHA Chonburi Industrial Estate 1
• ที่ดินตามโฉนด^/1: 6-0-73 ไร่
• พื้นที่อาคาร: 5,431.00 ตารางเมตร
• อายุอาคาร^/2: ประมาณ 9 เดือน
• อัตราการเช่าอาคาร^/2: 100%
• ผู้เช่าหลัก: DTS Draexlmaier Automotive Systems (Thailand)

หมายเหตุ: ^/1 พื้นที่ที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลจากการรังวัดที่ดิน
                 ^/2 ณ วันที่คาดว่าจะเข้าลงทุน คือ ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563

4. โครงการอาคารโรงงาน Roechling

• รูปแบบการทำรายการ: ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของที่ดินและอาคาร (Freehold) งานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: WHA Eastern Seaboard Industrial Estate
• ที่ดินตามโฉนด^/1: 12-1-90.9 ไร่
• พื้นที่อาคาร: 9,977.00 ตารางเมตร
• อายุอาคาร^/2: 1 ปี 1 เดือน
• อัตราการเช่าอาคาร^/2: 100%
• ผู้เช่าหลัก: Roechling Automotive Parts (Rayong) Company Limited

หมายเหตุ:^/1 พื้นที่ที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลจากการรังวัดที่ดิน
                ^/2 ณ วันที่คาดว่าจะเข้าลงทุน คือ ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563

5. โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม.23 เฟส 2)

• รูปแบบการทำรายการ: ลงทุนในสิทธิการแบ่งเช่าช่วงที่ดิน สิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิในการเช่าสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร C และ อาคาร H) และสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคาร (อาคาร E) ระยะเวลาประมาณ 24 ปี (Leasehold) พร้อมกรรมสิทธิ์ในงานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: ตำบลบางเสาธง อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ
• ที่ดินตามโฉนด^/1: 57-0-89.25 ไร่
• พื้นที่อาคาร: 50,628.00 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: ประมาณไม่เกิน 1 ปี เศษ
• อัตราการเช่าอาคาร^/2: 100%
• ผู้เช่าหลัก: หลายราย เช่น Shopee

หมายเหตุ: ^/1 พื้นที่ที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลจากการรังวัดที่ดิน
                 ^/2 ณ วันที่คาดว่าจะเข้าลงทุน คือ ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563

รวมเป็นพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 155,237 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคาประมาณ 71,482 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถประมาณ 2,983 ตารางเมตร บนที่ดินประมาณ 172 ไร่

เสริมจุดแข็งของ WHART เพื่อต่อยอดการเติบโตของรายได้อย่างมั่นคง ผ่านการเพิ่มทุนครั้งที่ 4

• เพิ่มศักยภาพด้วยทำเลที่ตั้งยุทธศาสตร์ด้าน Logistic โดยมีการลงทุนเพิ่มเติม ทั้งในโครงการที่ตั้งอยู่บริเวณบางนา-ตราด คิดเป็นประมาณ 90% ของพื้นที่เช่าที่จะลงทุนเพิ่มเติม และอีก 10% เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บริเวณชลบุรี-ระยอง ซึ่งเป็นโซน EEC (Eastern Economic Corridor) ที่เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญทางเศรษฐกิจอีกแห่งหนึ่งของประเทศไทย
• เพิ่มลูกค้าแบรนด์ชั้นนำ เพื่อสร้างความหลากหลายและกระจายความเสี่ยงของรายได้ให้กับ Portfolio โดยเน้นกลุ่มธุรกิจใหม่ ๆ อย่าง E-Commerce คิดเป็นประมาณ 34% ของพื้นที่เช่าที่จะลงทุนเพิ่มเติม หรือจะเป็นกลุ่มผู้ผลิต Battery แรงดันสูงสำหรับรถ Plug-in Hybrid เป็นต้น
• สามารถรักษาสัดส่วนของสินทรัพย์ที่ลงทุนใน Portfolio โดยหลังจากเพิ่มทุนครั้งที่ 4 แล้วเสร็จ WHART จะยังคงสามารถรักษาทั้งสัดส่วนโครงการแบบ Ready-Built : Built-to-Suit , สัดส่วนรูปแบบของสินทรัพย์ Freehold : Leasehold และ สัดส่วนประเภทของสินทรัพย์ คลังสินค้า : โรงงาน ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

• ภายหลังการเพิ่มทุน ประมาณการผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยของกองทรัสต์ WHART จะเพิ่มสูงขึ้น โดยผู้จัดการกองทรัสต์ได้จัดทำประมาณการงบกำไรขาดทุน และสอบทานโดยบริษัท PriceWaterhouseCoopers ABAS สำหรับช่วงวันที่ 1 มกราคม 2563 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2563 ซึ่งประมาณการว่า WHART น่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 2,337.88 ล้านบาท เป็น 2,703.02 ล้านบาท และประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนเพิ่มขึ้นจาก 1,746.81 ล้านบาท เป็น 2,069.90 ล้านบาท โดยจะสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยตามประมาณการให้แก่นักลงทุนได้ประมาณ 0.79 บาทต่อหน่วย ก่อนภาษี (ประโยชน์ตอบแทน 0.77 บาทต่อหน่วย + เงินลดทุน 0.02 บาทต่อหน่วย)

เปรียบเทียบก่อนและหลังการลงทุนเพิ่ม

และด้วยความที่ WHART มีการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ทุกปี ทำให้ผลการดำเนินงานของกองทรัสต์นี้มีรายได้เติบโตขึ้นอย่างมั่นคง ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจ โดย WHART จะเปิดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 12-15 และ 18 พฤศจิกายน 2562   และเปิดให้นักลงทุนทั่วไป^/1 จองซื้อได้ในวันที่ 19-22 และ 25 พฤศจิกายน 2562 ณ สาขาของธนาคารกสิกรไทย

หากสนใจ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=257794 และ www.whareit.com

หมายเหตุ: ^/1 ตามดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่ายและผู้จัดการจำหน่าย

การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน
ผลการดำเนินงานในอดีตอาจไม่ได้บ่งชี้ถึงผลการดำเนินงานในอนาคต