(Special Content)

สำหรับคนที่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บค่าเช่า การจะไปหาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ทำเลดี ๆ ในปัจจุบันนั้นก็ดูจะเป็นเรื่องยาก เนื่องจากทำเลดี ๆ ส่วนใหญ่ก็มักจะถูกจับจองและมีเจ้าของกันไปหมดแล้ว ครั้นพอเจอทำเลที่ถูกใจ ก็อาจจะต้องใช้เงินทุนสูง รวมถึงหลังจากซื้อแล้ว เราก็อาจจะต้องมาปวดหัวกับการหาผู้เช่า แถมยังต้องมีการดูแลรักษาตลอดเวลา และหากเราอยากขายต่อ ก็ขายได้ยากอีกด้วย (มีสภาพคล่องต่ำ)

ในตลาดการเงินเอง มีผลิตภัณฑ์ทางการเงินชนิดหนึ่งซึ่งจะช่วยให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ง่ายยิ่งขึ้น นั่นก็คือ กองทุนรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจุบันในประเทศไทย สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ 1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund ซึ่งเป็นรูปแบบดั้งเดิม และ 2) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust ที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า REIT (รีท) ซึ่งหากเปรียบเทียบลักษณะเฉพาะของ Property Fund กับ REIT แล้ว จะพบว่า REIT มีหลักเกณฑ์การลงทุน การจัดการ และการกำกับดูแล ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลกว่า รวมถึงยังสามารถเพิ่มทุนเพื่อสร้างความเติบโตและมั่นคงให้กับนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง ทำให้ REIT น่าสนใจมากกว่าทั้งในแง่ของการลงทุนและโอกาสการเติบโตในอนาคต

และเมื่อพูดถึง REIT ที่น่าสนใจ หนึ่งในนั้นก็จะมีทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust หรือ HREIT) ภายใต้กลุ่มดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หรือ WHA ซึ่งเป็นผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจด้านคลังสินค้า โลจิสติกส์ และนิคมอุตสาหกรรม อันดับต้น ๆ ของประเทศไทย โดยล่าสุดทาง HREITกำลังจะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อนำไปลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3 ในสิทธิการเช่าระยะยาวของอาคารโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า ด้วยมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 1,337.70 ล้านบาท

ความเป็นมาของ HREIT

HREIT เสนอขาย (IPO) ครั้งแรกในปี 2559 และมีการลงทุนเพิ่มเติมมาแล้ว 2 ครั้ง โดยปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนทั้งหมด 3 ประเภท ได้แก่ สิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1) โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าแบบ Detached Building จำนวน 29 ยูนิต มีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 141,978 ตารางเมตร 2) โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าแบบ Attached Building จำนวน 79 ยูนิต มีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 89,006 ตารางเมตร และ 3) คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าจำนวน 23 ยูนิต มีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 101,521 ตารางเมตร คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 131 ยูนิต มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้นประมาณ 332,505 ตารางเมตร และมีอายุอาคารเฉลี่ยประมาณ 8.1 ปี (คำนวณ ณ วันที่ 1 มกราคม 2564) ตั้งอยู่บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวมประมาณ 304 ไร่ 0 งาน 54.38 ตารางวา

การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 (สำหรับการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินครั้งที่ 3)

ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้ HREIT จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 137,500,000 หน่วย โดยจะนำเงินที่ระดมทุนจากผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Rights Offering) และนักลงทุนทั่วไป (Public Offering) เพื่อไปลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่

1. โครงการ WHA Chonburi Industrial Estate 1 (WHACIE1)

1) WHA CIE 1: A08E

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Attached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว มีชั้นลอย จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 0-2-61.00 ไร่
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 1,152 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 7 ปี 1 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 ม.ค. 62 – 31 ธ.ค. 64^/1
• ผู้เช่าหลัก: In-Season Foods Limited

หมายเหตุ: ^/1ผู้เช่ามีสิทธิเลิกเช่าก่อนกำหนดภายหลังวันที่ 31 ธ.ค. 2563 โดยไม่ต้องชำระค่าเช่าส่วนที่เหลือ

2) WHA CIE 1: B6B, B6C, B6E

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Attached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว มีชั้นลอย จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 0-1-12.50 ไร่ (B6B), 0-1-12.50 ไร่ (B6C), 0-1-40.62 ไร่ (B6E)
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 516 ตารางเมตร (B6B), 516 ตารางเมตร (B6C), 660 ตารางเมตร (B6E)
• อายุอาคาร: 6 ปี 7 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 ม.ย. 63 – 31 มี.ค. 66 (B6B และ B6E), 1 ก.ค. 61 – 30 มิ.ย. 64 (B6C)
• ผู้เช่าหลัก: Kyowa (B6B), Boncafe (B6C), Jungheinrich (B6E)

3) WHA CIE 1: Z.62 + Z.62B

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (ทั้งโฉนด)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Detached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 6-0-31.60 ไร่
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 3,360 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 0 ปี 6 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 ต.ค. 63 – 30 ก.ย. 66^/1
• ผู้เช่าหลัก: Thai WP

หมายเหตุ: ^/1ผู้ให้เช่ามี Option to Renew ในการต่อสัญญาอีก1 ปีอย่างไรก็ดีหากผู้เช่าไม่ต่อสัญญาผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าและบริการให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นรายเดือนจนกว่าจะมีผู้เช่าใหม่เข้าทำสัญญาเช่าและบริการกับผู้ให้เช่าทั้งนี้เงื่อนไขของสัญญาต้องไม่ด้อยกว่าสัญญาปัจจุบัน

2. โครงการ WHA Eastern Seaboard Industrial Estate 1 (WHA ESIE1)

1) WHA ESIE 1: D.45, D.46

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า) (D.45) และ สิทธิการเช่า (ทั้งโฉนด) (D.46)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Detached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 4-2-6.00 ไร่ (D.45), 4-2-33.90 ไร่ (D.46)  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 3,372 ตารางเมตร(D.45), 3,260 ตารางเมตร (D.46)
• อายุอาคาร: 8 ปี 5 เดือน (D.45), 8 ปี 3 เดือน (D.46)
• ระยะเวลาการเช่า: 1 มี.ค. 63 – 28 ก.พ. 66^/1 (D.45)
• ผู้เช่าหลัก: Ground Effect (D.45)

หมายเหตุ: ^/1ผู้เช่ามี Option to Renew ในการต่อสัญญาอีก 2 ปี

2) WHA ESIE 1: D.47

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Detached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 4-1-72.20 ไร่  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 2,988 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 7 ปี 10 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 พ.ย. 62 – 31 ต.ค. 65^/1
• ผู้เช่าหลัก: Daya Kitchen Appliance

หมายเหตุ: ^/1ผู้เช่ามี Option to Renew ในการต่อสัญญาอีก 2 ปี

3) WHA ESIE 1: FZ.27B, FZ.28

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Detached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว จำนวน 1 หลัง (FZ.27B), อาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก มีชั้นลอย จำนวน 1 หลัง (FZ.28)
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 4-1-87.20 ไร่ (FZ.27B), 6-3-21.62 ไร่ (FZ.28)
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 3,820 ตารางเมตร (FZ.27B), 5,640 ตารางเมตร (FZ.28)
• อายุอาคาร: 11 ปี 8 เดือน (FZ.27B), 7 ปี 7 เดือน (FZ.28)
• ระยะเวลาการเช่า^/1: 1 ก.พ. 62 – 31 ม.ค. 65 (FZ.27B), 1 ส.ค. 2562 – 31 ก.ค. 65 (FZ.28)
• ผู้เช่าหลัก: EUP Electric Vehicle (Thailand) (FZ.27B), BNL (Thailand) (FZ.28)

หมายเหตุ: ^/1ผู้ให้เช่ามี Option to Renew ในการต่อสัญญาอีก3 ปีอย่างไรก็ดีหากผู้เช่าไม่ต่อสัญญาผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าและบริการให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นรายเดือนจนกว่าจะมีผู้เช่าใหม่เข้าทำสัญญาเช่าและบริการกับผู้ให้เช่าทั้งนี้เงื่อนไขของสัญญาต้องไม่ด้อยกว่าสัญญาปัจจุบัน

4) WHA ESIE 1: H.04

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Detached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว จำนวน 1 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 4-3-55.20 ไร่  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 4,240 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 7 ปี 4 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 ก.ย. 62 – 31 ส.ค. 65^/1
• ผู้เช่าหลัก: Hi-Tech Moulds and Plastics

หมายเหตุ: ^/1ผู้ให้เช่ามี Option  to  renew ในการต่อสัญญาอีก3 ปี  อย่างไรก็ดีผู้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดภายหลังวันที่31 สิงหาคม 2565 โดยไม่ต้องชำระค่าเช่าส่วนที่เหลือในกรณีที่ผู้เช่าเข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับ WHA Group

3. โครงการ WHA Saraburi Industrial Land (WHA SIL)

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: โรงงาน Attached Building
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว มีชั้นลอย จำนวน 3 หลัง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 2-3-13.75 ไร่ (142/2), 3-0-8.25 ไร่ (142/4)  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 4,662 ตารางเมตร(142/2), 5,040 ตารางเมตร (142/4)
• อายุอาคาร: 7 ปี 5 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 16 ก.ค. 63 – 15 ก.ค. 64
• ผู้เช่าหลัก: Nittsu Shoji (Thailand)

4. โครงการ WHA Logistics Park 2 (WHA LP2)

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: คลังสินค้า
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว มีชั้นลอย จำนวน 2 หลัง 4 ห้อง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 3-0-55.52 ไร่  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 5,124 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 0 ปี 7 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: –
• ผู้เช่าหลัก: –

5. โครงการ WHA Logistics Park 4 (WHA LP4)

WHA LP4: D.3

• รูปแบบการลงทุน (ที่ดิน): สิทธิการเช่า (แบ่งเช่า)
• รูปแบบการลงทุน (อาคารโรงงาน): สิทธิการเช่า
• ประเภทอาคาร: คลังสินค้า
• รายละเอียดอาคารโรงงาน: อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นเดียว มีชั้นลอย จำนวน 1 หลัง 2 ห้อง
• พื้นที่ที่ดินรวม: ประมาณ 2-1-27.75 ไร่  
• พื้นที่ให้เช่า: ประมาณ 3,777 ตารางเมตร
• อายุอาคาร: 7 ปี 4 เดือน
• ระยะเวลาการเช่า: 1 พ.ค. 62 – 30 เม.ย. 65^/1
• ผู้เช่าหลัก: Misumi (Thailand)

หมายเหตุ: ^/1ผู้ให้เช่ามี Option  to  renew ในการต่อสัญญาอีก3 ปี 

โครงสร้างของ HREIT สำหรับการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 3

เปรียบเทียบภาพรวมของทรัพย์สินก่อนและหลังเพิ่มทุน

เปิดจุดเด่นกองทรัสต์ HREIT

1. ทรัพย์สินส่วนใหญ่ร้อยละ 92 ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในปัจจุบันตั้งอยู่ในโซนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ดังนั้นกองทรัสต์จะได้รับประโยชน์จากการสนับสนุนการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล รวมถึงการสนับสนุนทางด้านโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการสนใจเข้ามาลงทุนในพื้นที่มากขึ้น ส่งผลให้อัตราการเช่าอยู่ในระดับที่สูง รวมทั้งอัตราค่าเช่าของกองทรัสต์มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นได้ในอนาคต นอกจากนี้ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (“กนอ.”) ซึ่งการที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมีข้อได้เปรียบที่ผู้เช่าจะได้รับสาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐาน เนื่องจากหน่วยงานกำกับดูแลกำหนดให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจัดหาระบบโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐานให้แก่ผู้ประกอบการที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม
2. กองทรัสต์มีประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินคืนทุนในปีแรกที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวกัน: HREIT มีประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนในปีแรกที่เข้าลงทุนเท่ากับ 0.69 บาทต่อหน่วย ซึ่งนับว่าสูงเมื่อเทียบกับการจ่ายประโยชน์ตอบแทนของกองทรัสต์ประเภท Industrial อื่นในตลาด ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการจัดหารายได้และทำกำไรของ HREIT
3. อัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ของกองทรัสต์อยู่ในอัตราที่สูงเมื่อเทียบกับกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวกัน
   
   หมายเหตุ ^/1 ประเมินจากประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินคืนทุนสำหรับปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564

ผลตอบแทนที่คาดหวังในอนาคต

โดยภายหลังจากการเพิ่มทุน ประมาณการผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยของกองทรัสต์ HREIT จะเพิ่มสูงขึ้น โดยจากการประมาณการงบกำไรขาดทุน และสอบทานโดยผู้สอบบัญชี สำหรับช่วงวันที่ 1 มกราคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ประมาณการว่า HREIT น่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นจาก 687.80 ล้านบาท เป็น 790.07 ล้านบาท และประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนเพิ่มขึ้นจาก 469.61 ล้านบาท เป็น 570.45 ล้านบาท โดยจะสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยตามประมาณการให้แก่นักลงทุนได้ประมาณ 0.69 บาทต่อหน่วย ก่อนภาษี (ประโยชน์ตอบแทน 0.62 บาทต่อหน่วย + เงินลดทุน 0.07 บาทต่อหน่วย)

สำหรับกองทรัสต์ HREIT จะเปิดให้สามารถจองซื้อได้ ณ สาขาของธนาคารกสิกรไทย ตามกำหนดการดังนี้

• เสนอขายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Preferential Public Offering): 16-20 และ 23-26 พ.ย. 63
• เสนอขายให้กับบุคคลทั่วไป (Public Offering)*: 16-20 และ 23-27 พ.ย. 63

โดยการจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย เงื่อนไขการจัดจำหน่ายเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน หากสนใจ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=300680 และ www.hemarajreit.com

คำเตือน: การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน