(Special Content)

หลังจากประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุนครั้งก่อนหน้า เร็ว ๆ นี้ กองทรัสต์ WHART กำลังเตรียมเพิ่มทุนครั้งใหม่ ซึ่งถือเป็นการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 แล้ว โดยก่อนหน้านี้ กองทรัสต์ WHART ได้ประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุนทุกปีเลยทีเดียว โดยกองทรัสต์ WHART ได้นำเงินทุนไปต่อยอดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงาน ในทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ และมีศักยภาพในการสร้างรายได้ให้แก่กองทรัสต์ ซึ่งเรียกได้ว่า การลงทุนดังกล่าวสอดคล้องกับแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจในยุคนี้ที่หันมาเป็นธุรกิจออนไลน์กันมากขึ้นรวมถึงแรงผลักดันจากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่สนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมในประเทศ ทำให้ความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บสินค้าในรูปแบบของคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าเพิ่มมากขึ้น   

สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART ที่มีผู้สนับสนุนหลัก ได้แก่ บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ในครั้งนี้ WHART จะนำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 6 ด้วยมูลค่าทรัพย์สินรวมไม่เกิน 3,234 ล้านบาท

ความเป็นมาของ WHART

WHART เสนอขาย (IPO) ครั้งแรกในปี 2557 มีการเพิ่มทุนมาแล้วสี่ครั้ง และในปี 2560 มีการแปลงสภาพกองทุนรวม WHAPF รวมกับกองทรัสต์ WHART ทำให้ปัจจุบัน WHART  มีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ทั้งหมดเป็นพื้นที่เช่าอาคารรวม 1,283,351 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคารวม 423,601 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถรวม 29,595 ตารางเมตร บนพื้นที่รวมประมาณ 1,381 ไร่เศษ นับเป็นการลงทุนแล้วจำนวน 29 โครงการ

การเพิ่มทุนครั้งที่ 5 (สำหรับการลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 6)

ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 นี้ WHART จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 255,200,000 หน่วย โดยจะนำเงินที่ระดมทุนจากผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (Preferential Public Offering) และนักลงทุนทั่วไป (Public Offering) ไปลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์จำนวน 3 โครงการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวม 128,789 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถ 3,055 ตารางเมตร อัตราเช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2563 อยู่ที่ประมาณ 82% ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกในวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน โดย 3 โครงการดังกล่าวประกอบด้วย

1. โครงการ WHA Mega Logistics Center (แหลมฉบัง 1)

• รูปแบบการลงทุน: ลงทุนในกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (Freehold) รวมถึงงานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (แหลมฉบัง 2)

• รูปแบบการลงทุน: ลงทุนในสิทธิการแบ่งเช่าที่ดินประมาณ 27 ปี 5 เดือน* รวมถึงกรรมสิทธิ์ในอาคารสิ่งปลูกสร้าง งานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

หมายเหตุ: มีกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดวันที่ 7 มิถุนายน 2591

3. โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center(ถนนบางนา-ตราด กม.23 เฟส 3)

• รูปแบบการลงทุน: ลงทุนในสิทธิการเช่าและเช่าช่วงในที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร (Leasehold) ระยะเวลาประมาณ 23 ปี^* รวมถึงกรรมสิทธิ์ในงานระบบ เครื่องมือ และอุปกรณ์
• ที่ตั้ง: อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ 

หมายเหตุ: มีกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดวันที่ 2 มกราคม 2587

โครงสร้างของ WHART สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 5

เปรียบเทียบก่อนและหลังเพิ่มทุน

หลังจากการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 แล้วเสร็จ WHART จะมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 1,412,140 ตารางเมตร แบ่งเป็น โครงการแบบ Built-to-Suit ซึ่งเป็นอาคารที่ถูกออกแบบและสร้างขึ้นมาโดยเฉพาะเพื่อรองรับความต้องการของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าแต่ละราย หรือแต่ละกลุ่มอุตสาหกรรมมีความต้องการด้าน Operation ที่แตกต่างกัน นอกจากนี้ WHART ยังมีโครงการแบบ Ready-Built ซึ่งเป็นอาคารคลังสินค้าคุณภาพสูง และสามารถรองรับความต้องการของลูกค้าทั่วไป  โดยในการเพิ่มทุนครั้งนี้ WHART จะเข้าไปลงทุนในทรัพย์สินที่เป็นโครงการแบบ Built-to-Suit ทั้งหมด เน้นผู้เช่าที่มีศักยภาพและมีสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งในการสร้างรายได้ระยะยาวให้แก่กองทรัสต์

หมายเหตุ: คำนวณจากสัญญาเช่าอาคาร ณ 30 มิถุนายน 2563

หมายเหตุ: อายุคงเหลือเฉลี่ยของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมในการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามขนาดของพื้นที่เช่าแต่ละโครงการ (Weighted Average Lease Expiry: WALE)   เท่ากับประมาณ 6.6 ปี (คำนวณ ณ วันที่กองทรัสต์ WHART คาดว่าจะเข้าลงทุน ไม่เกินวันที่ 1 มกราคม 2564 โดยไม่รวมสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่า) โดยภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติม กองทรัสต์ WHART จะมีสัดส่วนของสัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น

เติบโตอย่างมั่นคง ผ่านจุดเด่นของกองทรัสต์ WHART

1. ทรัพย์สินที่ WHART เข้าไปลงทุนมีศักยภาพในการสร้างรายได้สูง โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ถนนบางนา-ตราด และโซน EEC ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ทางด้านโลจิสติกส์ของประเทศไทย และปัจจุบันเหลือพื้นที่ที่มีศักยภาพในบริเวณดังกล่าวไม่มากนักสำหรับการพัฒนาเป็นศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงาน ทำให้อัตราการเช่าของคลังสินค้าที่กอง WHART ลงทุนอยู่ในอัตราที่สูง
2. ผู้เช่าของ WHART มีการกระจายตัวไปในหลากหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม สินค้าอุปโภคบริโภค ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (Third Party Logistics) หรืออุตสาหกรรมที่มีการเติบโตอย่าง e-commerce ซึ่งสำหรับการลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้มีผู้เช่าหลัก ได้แก่ Honda Logistics, Samsung, Shopee, Volvo และ DKSH ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ มีความมั่นคงทางการเงิน โดยการกระจายตัวของผู้เช่าดังกล่าวจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการกระจุกตัวของผู้เช่าในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งของกองทรัสต์ได้เป็นอย่างดี และทำให้กระแสเงินสดที่ผู้ลงทุนจะได้รับมีเสถียรภาพมากขึ้น
3. นับตั้งแต่ก่อตั้งกองทรัสต์ WHART ได้มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกปี ทำให้ ณ ปัจจุบัน กอง WHART เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาด ซึ่งจะทำให้นักลงทุนได้รับประโยชน์ในแง่ของสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุน
4. สัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว ทำให้ความเสี่ยงในการหาผู้เช่าใหม่ของกองทรัสต์ลดน้อยลง

ด้านผลตอบแทนที่คาดหวังในอนาคต

ภายหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 ประมาณการการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยของกองทรัสต์ WHART ตามประมาณการงบกำไรขาดทุน ซึ่งได้รับการสอบทานโดยผู้สอบบัญชี สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 จะเท่ากับ 0.79 บาทต่อหน่วย

การเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างมั่นคง โดยกองทรัสต์ WHART จะเปิดให้สามารถจองซื้อหน่วยทรัสต์สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 5 ได้ในวันที่ 2-6 และ 9-12 พฤศจิกายน 2563 สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม และวันที่ 2-6 และ 9-13 พฤศจิกายน 2563 สำหรับบุคคลทั่วไป ผู้ที่สนใจสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ธนาคารกสิกรไทย โดยการจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย และเงื่อนไขเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน

คำเตือน : การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน

ท่านใดที่สนใจ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=298904 และ http://www.whareit.com