รวมร่างเพื่อเดินหน้าต่อ | เจาะลึกดีล WHART + WHAPF

กองทุนรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของประเทศไทย แบ่งได้ 2 ประเภทคือ 1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund ซึ่งเป็นรูปแบบดั้งเดิม และ 2) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust ที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า REIT (รีท)

โดยเมื่อเปรียบเทียบลักษณะเฉพาะของ Property Fund กับ REIT จะพบว่า REIT มีความเหนือกว่าในหลายด้าน เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ สามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้สูงถึง 35% ของสินทรัพย์รวม เทียบกับ Property Fund ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น และสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์สุทธิ

นอกจากนั้น Property Fund ยังมีข้อจำกัดที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ ในปัจจุบันสำนักงาน ก.ล.ต. ไม่อนุญาตให้ Property Fund ทำการเพิ่มทุนขยายทรัพย์สินได้อีกต่อไป ทำให้กอง Property Fund ในปัจจุบันเหมือนเป็นบอนไซที่ถูกตีกรอบไว้ไม่ให้โต ในขณะที่ REIT ยังสามารถเพิ่มทุนเพื่อสร้างความเติบโตและมั่นคงให้กับนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง

ด้วยเหตุนี้ ในช่วงที่ผ่านมา จึงมีข่าวผู้ประกอบการหลายรายกำลังพิจารณาแปลงสภาพ Property Fund เป็น REIT เพื่อก้าวข้ามข้อจำกัดข้างต้น และในกรณีของผู้ประกอบการที่มีการจัดตั้งทั้ง Property Fund และ REIT  ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกัน จึงมีทางเลือกในการจัดกระบวนทัพกองทุนรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการนำ Property Fund เข้ามารวมกับ REIT ให้เหลือเพียง REIT เพียงกองเดียว

กลุ่มดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หรือ WHA ก็เป็นผู้ประกอบการที่เข้าข่ายเช่นนั้น โดยปัจจุบัน WHA มีทั้ง WHAPF หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ ซึ่งเป็น Property Fund และ WHART หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท ซึ่งเป็น REIT

จึงเป็นโอกาสอันดีของกลุ่ม WHA ในการจับเอา WHAPF มารวมเข้ากับ WHART เพราะนอกจากจะเป็นการปลดล็อคโอกาสในอนาคตของ WHAPF แล้ว ในช่วงปี 2560 นี้ ภาครัฐยังได้ออกมาตรการสนับสนุนทางภาษีเพื่อให้เอกชนทำการแปลงสภาพ Property Fund เป็น REIT แบบจัดเต็มอีกด้วย เช่น การยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ รวมไปถึงการลดหย่อนค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการเข้าทำรายการนี้

ในดีลนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุน WHAPF 1 หน่วยจะสามารถแปลงเป็นหน่วยทรัสต์ WHART ได้ 1.0562 หน่วย หรือ 1:1.0562 ซึ่งเป็นอัตราสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ที่คำนวณจากสูตรที่ผู้จัดการกองทรัสต์ WHART และ ผู้จัดการกองทุน WHAPF ตกลงเสนอให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนและผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อทำการแปลงสภาพโดยหลังจากที่ WHAPF แปลงร่างไปรวมกับ WHART แล้ว ตัว WHART ที่ใหญ่ขึ้นก็จะกู้ยืมเงินเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยมีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 3,090 ล้านบาท จากการกู้ยืมเงินดังกล่าวจะเป็นผลให้ผลตอบแทนสุทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์ปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากทรัพย์สินที่ไปลงทุนมีอัตราผลตอบแทนสูงกว่าต้นทุนเงินกู้ยืม

ทรัพย์สินของ WHART และ WHAPF ที่ลงทุนในปัจจุบัน และทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมภายหลังการแปลงสภาพ มีกระจายอยู่หลายแห่งในเขตภาคกลางและตะวันออก ดังนี้

ทั้งนี้ในปัจจุบันทั้งสองกองมีผลการดำเนินงานที่ดี โดยมีอัตราการเช่ากว่าร้อยละ 90 โดยในส่วนของผลตอบแทน (เงินปันผลและเงินลดทุน) ที่ผู้ถือหน่วยคาดว่าจะได้รับ ภายหลังการเข้าทำรายการแปลงสภาพและการลงทุนเพิ่มเติม อ้างอิงจากประมาณการที่สอบทานโดยผู้สอบบัญชีสำหรับช่วง 1 ธ.ค. 2560 ถึง 30 พ.ย. 2561 ในฝั่งของผู้ถือหน่วยทรัสต์ WHART ก่อนที่จะเกิดรายการนี้ จะได้รับผลตอบแทน 0.79 บาท/ 1 หน่วย WHART และหลังจากรับ WHAPF เข้ามารวมและมีการลงทุนเพิ่มเติมแล้ว จะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็น 0.80 บาท/1 หน่วย WHART

หากพิจารณาประมาณการดังกล่าวในฝั่งผู้ถือหน่วยลงทุน WHAPF ก่อนที่จะแปลงสภาพ จะจ่ายผลตอบแทน 0.68 บาท/1 หน่วย WHAPF แต่หลังจากรวมร่างเข้ากับ WHART และมีการลงทุนเพิ่มเติมแล้ว จะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็น 0.85 บาท/1.0562 หน่วย WHART โดยผลตอบแทนดังกล่าวคำนวณโดยพิจารณาจากอัตราสับเปลี่ยนหน่วยลงทุน WHAPF กับหน่วยทรัสต์ WHART ที่ 1:1.0562

ส่วนประโยชน์ทางธุรกิจ ก็จะเกิดจากการที่กอง REIT มีขนาดใหญ่ขึ้น จึงมีแนวโน้มที่จะมีสภาพคล่องในการซื้อขายเพิ่มขึ้น และยังเป็นกระจายความเสี่ยงด้านรายได้จากผู้เช่าทรัพย์สิน รวมถึงช่วยกระจายด้านความเสี่ยงโอกาสในการเกิดวินาศภัยต่าง ๆ อีกทั้งเป็นการเพิ่มความสามารถในการกู้ยืมให้สูงขึ้นตามขนาดกองทุน ซึ่งจะเปิดโอกาสในการต่อยอดธุรกิจเป็นเงาตามตัว

จึงสรุปสั้น ๆ ได้ว่า งานนี้ win-win สำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน WHAPF หรือ ผู้ถือหน่วยทรัสต์WHART อยู่ในปัจจุบัน ทั้งในด้านผลตอบแทนที่จะได้รับเพิ่มขึ้นและในด้านโครงสร้างธุรกิจของ WHART ที่จะแข็งแกร่งขึ้น

WHAPF และ WHART จะมีการจัดประชุมผู้ถือหน่วยในวันที่ 13 กรกฎาคม 2560 เพื่อพิจารณาอนุมัติการรวมร่างดังกล่าวและการลงทุนเพิ่มเติม โดยคาดว่ากระบวนการต่าง ๆ ทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคม 2560 ท่านใดที่ได้รับสิทธิในการเข้าประชุม ก็อย่าลืมหาโอกาสเข้าร่วมหรือไม่ก็มอบอำนาจไป ทั้งนี้ ก็เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

สําหรับนักลงทุนที่ยังไม่มีหน่วยของทั้ง 2 กองอยู่ในมือ หากดูตัวเลขประมาณการ ผลตอบแทนภายหลังรวมกองเเล้วอยู่ ในระดับที่น่าสนใจ ก็สามารถซื้อหน่วย ลงทุนของ WHART และ WHAPF ใน ตลาดหลักทรัพย์ได้เลยครับ

[Special Content]

(Advertising)